투자부동산
임대수익이나 시세차익을 목적으로 보유하는 부동산의 인식·측정과 공정가치모형·원가모형을 규정한다.
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적용 범위
핵심 3줄
- 임대수익이나 시세차익을 얻으려고 보유하는 부동산이 투자부동산이며, 재화·용역의 생산이나 관리에 쓰는 자가사용부동산과 영업 과정에서 팔 부동산은 제외한다.
- 최초에는 거래원가를 포함한 원가로 측정하고, 이후에는 공정가치모형과 원가모형 중 하나를 골라 모든 투자부동산에 적용하며, 공정가치모형의 평가손익은 당기손익으로 처리한다.
- 다른 계정과의 대체는 경영진의 의도만으로는 안 되고 실제 용도 변경의 증거가 있을 때만 하며, 원가모형을 쓰더라도 공정가치를 측정해 주석에 공시한다.
근거: 제1040호 2항 · 제1040호 5항 · 제1040호 8항 · 제1040호 20항 · 제1040호 30항 · 제1040호 35항 · 제1040호 40A항 · 제1040호 57항 · 제1040호 69항 · 제1040호 79항
시행일과 최근 개정
2011년 1월 1일 이후 최초로 개시하는 회계연도부터 적용되었고, 2009년 1월 1일 이후 개시하는 회계연도부터 조기 적용할 수 있었다(문단 한85.1).
- 2018계정대체는 부동산이 투자부동산 정의를 새로 충족하거나 더 이상 충족하지 않고 용도 변경의 증거가 있을 때만 한다는 점과, 경영진 의도 변경만으로는 증거가 되지 않는다는 점을 명확히 했다.
근거: 제1040호 85G항 · 제1040호 57항
- 2014.7투자부동산 취득이 단순 자산 취득인지 사업결합인지는 제1103호로 따로 판단해야 한다는 점을 명확히 한 연차개선이 시행되었다.
근거: 제1040호 85D항 · 제1040호 14A항
목차
01정의
투자부동산은 임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위하여 (소유주나 금융리스의 이용자가) 보유하는 부동산을 말하며, 재화나 용역의 생산·제공 또는 관리목적에 사용하거나 통상적인 영업과정에서 판매하기 위하여 보유하는 부동산은 제외한다.
투자부동산의 예로는 장기 시세차익을 위해 보유하는 토지, 용도를 결정하지 못한 채 보유하는 토지, 운용리스로 제공하기 위해 보유하는 건물 등이 있다. 반면 재화·용역의 생산이나 관리목적에 사용하는 자가사용부동산과 통상적인 영업과정에서 판매하기 위한 부동산은 투자부동산이 아니다.
부동산의 일부는 임대수익이나 시세차익을 위해, 다른 일부는 자가사용을 위해 보유하는 경우 각 부분을 분리하여 매각(또는 금융리스 제공)할 수 있으면 부분별로 구분하여 회계처리한다. 분리할 수 없다면 자가사용부분이 경미한 경우에만 전체를 투자부동산으로 본다.
02인식과 최초 측정
03후속 측정
기업은 회계정책으로 공정가치모형이나 원가모형 중 하나를 선택하여 모든 투자부동산에 적용한다.
공정가치모형을 쓰면 측정을 위해, 원가모형을 쓰면 공시를 위해 모든 기업이 투자부동산의 공정가치를 측정해야 한다. 해당 지역의 유사 부동산 평가 경험이 있는 전문 자격의 독립 평가인을 쓰도록 권고하지만 의무는 아니다.
원가모형 회사도 매년 공정가치를 주석에 공시해야 하므로(문단 79) 평가 주기와 방법을 정해 둔다. 외부 감정평가를 쓴 정도는 문단 75에 따라 공시한다.
공정가치모형을 선택한 경우, 투자부동산의 공정가치 변동으로 생기는 손익은 발생한 기간의 당기손익에 반영한다.
공정가치모형에서는 투자부동산을 감가상각하지 않는다. 평가손익은 재평가잉여금(기타포괄손익)이 아니라 당기손익으로 처리한다.
공정가치모형을 선택한 기업은 원칙적으로 모든 투자부동산을 공정가치로 계속 측정한다. 다만 최초 취득시점에 공정가치를 신뢰성 있게 계속 측정하기 어렵다는 명백한 증거가 있는 예외적인 경우에는 해당 부동산에 원가모형을 적용한다.
원가모형을 고른 기업은 최초 인식 후 투자부동산을 다음처럼 측정한다. 매각예정 분류 요건을 충족하면 제1105호, 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 매각예정이 아니면 제1116호, 그 밖의 경우에는 제1016호의 원가모형 요구사항을 따른다. 원가모형 적용 시 공정가치 공시는 79항이 정한다.
04계정대체와 제거
투자부동산의 사용목적 변경이 증거로 확인되는 경우에만 투자부동산과 다른 계정(자가사용부동산, 재고자산 등) 간에 대체한다. 예를 들어 자가사용 개시는 투자부동산에서 유형자산으로의 대체 사유가 된다.
투자부동산을 개발하지 않고 처분하기로 했더라도 제거할 때까지 투자부동산으로 두고 재고자산으로 바꾸지 않는다. 계속 임대하려고 재개발하는 동안에도 자가사용부동산으로 바꾸지 않는다.
매각 결정만으로 재고자산으로 옮기지 않는다. 매각예정 요건을 충족하면 제1105호 적용 여부를 따로 검토한다.
자가사용부동산을 공정가치모형 투자부동산으로 옮길 때는 대체 시점까지 감가상각과 손상을 반영하고, 장부금액과 공정가치의 차이는 제1016호 재평가처럼 처리한다. 감소분은 당기손익(재평가잉여금이 있으면 그만큼 기타포괄손익), 증가분은 과거 손상 환입분을 넘는 부분을 재평가잉여금으로 인식한다.
본사 사옥을 임대로 돌릴 때 평가차익을 당기손익으로 잡는 실수가 잦다. 이 재평가잉여금은 처분할 때 당기손익을 거치지 않고 이익잉여금으로 바로 옮길 수 있다.
투자부동산은 처분하거나, 사용을 영구히 중지하고 처분으로도 더 이상 경제적효익을 기대할 수 없게 되면 제거한다. 즉 재무상태표에서 지운다. 제거로 생기는 손익의 산정과 인식은 69항이 정한다.
05공시
기업은 공정가치모형과 원가모형 중 어느 것을 적용하는지, 공정가치의 결정 근거와 독립적인 평가인의 참여 여부, 당기손익에 반영한 임대수익과 운영비용 등을 공시한다.