리스 변경 — 별도 리스인가, 기존 리스를 고치나

E사는 20X1년 1월 1일 사무실 1,000㎡를 5년간 빌렸다. 리스료는 매년 말 10,000,000원, 증분차입이자율은 연 6%다. 개시일 리스부채와 사용권자산은 42,123,638원이고 사용권자산은 5년 정액 상각한다. 20X2년 말 리스료를 낸 뒤 리스부채는 26,730,119원, 사용권자산은 원가에서 누계액 16,849,455원을 뺀 25,274,183원이다.

20X3년 1월 1일 아래 세 가지 중 하나로 계약을 바꾼다고 하자. 변경 유효일의 증분차입이자율은 7%다.

두 조건을 모두 충족하면 별도 리스다. 기초자산 사용권이 추가되어 범위가 넓어지고, 리스대가가 넓어진 범위의 개별 가격(계약 상황에 맞춘 적절한 조정 포함)만큼 늘어나야 한다. 경우 A는 새 공간이 시장가로 추가되었으므로 기존 리스는 그대로 두고 새 리스를 하나 더 인식한다. 기존 리스는 원래 6% 할인율과 상각 계획을 그대로 유지한다.

새 리스는 5,000,000×2.62432(7%, 3년)=13,121,580원이다. 공간이 늘어도 대가가 개별 가격에 못 미치거나, 기간만 늘어나는 경우는 별도 리스가 아니다.

별도 리스가 아닌 변경은 변경 유효일에 대가를 배분하고 리스기간을 다시 정한 뒤, 수정 리스료를 수정 할인율로 할인해 리스부채를 다시 측정한다. 범위를 좁히는 변경은 먼저 종료된 부분만큼 사용권자산을 줄이고 그 차손익을 당기손익으로 인식한다.

경우 B는 면적이 절반이 되었으므로 사용권자산 장부금액의 50%인 12,637,091원(원가 21,061,819원−누계액 8,424,728원)과 리스부채의 50%인 13,365,060원을 제거하고 차이 727,969원을 이익으로 인식한다. 이어서 남은 리스부채 13,365,059원을 새 리스료와 7%로 계산한 15,745,896원으로 맞추고, 차이 2,380,837원은 사용권자산에 더한다. 이후 사용권자산 15,017,929원은 남은 3년간 연 약 5,005,976원씩 상각하고, 20X3년 리스부채 이자는 15,745,896×7%=1,102,213원이다.

경우 C처럼 기간만 늘리거나 면적은 그대로 두고 리스료만 바꾸는 변경은 손익 없이 재측정액을 사용권자산에서 조정한다. 남은 5년 리스료 10,000,000원을 7%로 할인하면 41,001,974원이므로 리스부채와 사용권자산을 14,271,855원씩 늘리고, 사용권자산은 새 리스기간에 걸쳐 상각한다.

계약은 그대로인데 판단이 바뀌는 경우는 리스변경이 아니다. 원래 계약에 있던 연장선택권을 처음엔 행사하지 않을 것으로 봤다가, 대규모 인테리어 공사처럼 리스이용자가 통제할 수 있는 유의적 사건으로 행사가 상당히 확실해지면 리스기간을 다시 평가한다. 이때도 수정 할인율을 쓰고 재측정액을 사용권자산에 반영한다.

반면 지수·요율에 연동된 리스료나 잔존가치보증 예상액이 바뀌면 원래 할인율을 그대로 쓴다(변동이자율 변동은 예외). 사용권자산이 0이 된 뒤 남는 감소액은 당기손익이다.

코로나19 때 도입된 실무적 간편법은 그 대유행의 직접적인 결과이고 2022년 6월 30일 이전 지급분만 줄이는 등의 조건을 갖춘 할인에만 쓸 수 있다. 지금 새로 협상하는 임차료 할인에는 쓸 수 없으므로, 원래 계약에 없던 감액이라면 리스변경으로 보고 경우 C처럼 수정 할인율로 재측정한다.

계약서에 이미 있던 조항에 따라 리스료가 줄어드는 것은 리스변경이 아니다. 몇 달 무상 임대를 주고 남은 기간 리스료를 올리는 식이면 총 대가와 기간이 어떻게 바뀌는지부터 계산한다. 지급기일이 지난 리스료를 탕감받는 경우는 판단이 갈릴 수 있으므로 감사인과 미리 협의한다.

계약이 바뀌면 순서대로 따진다. 먼저 원래 계약 조건에 따른 변동(재평가·재측정)인지, 계약 조건 자체가 바뀐 것(리스변경)인지 가른다. 리스변경이라면 별도 리스 두 조건을 충족하는지 보고, 아니라면 범위가 줄었는지(일부 종료 손익) 그 밖의 변경인지(사용권자산 조정) 나눈다.

회계처리 시점은 변경 유효일, 즉 양 당사자가 변경에 합의한 날이다. 계약서 서명일, 면적 반환일, 새 리스료 적용일이 서로 다를 수 있으므로 합의일을 기준으로 재측정 시점을 정한다. 재측정은 현금이 오가지 않으므로 현금흐름표에는 나타나지 않는다.

리스제공자도 금융리스의 범위가 넓어지고 대가가 개별 가격만큼 늘면 별도 리스로 본다. 그렇지 않은 금융리스 변경은, 변경이 약정일에 있었다면 운용리스였을 경우 새 리스로 보고 기초자산을 직전 리스순투자로 측정하며, 그 밖에는 제1109호를 적용한다. 운용리스 변경은 변경 유효일부터 새 리스로 보고 선수·미수 리스료를 새 리스료의 일부로 본다.