투자부동산
다른 이름 · 임대부동산 · 투자용부동산 · investment property
기준일 · 이 날까지 공표된 기준서로 확인한 내용
임대수익이나 시세차익, 또는 둘 다를 얻으려고 보유하는 부동산.
직접 쓰는 자가사용부동산(유형자산)이나 팔려고 가진 부동산(재고자산)과 구분된다. 장기 시세차익을 노려 보유하는 토지, 용도를 정하지 못한 채 보유하는 토지, 운용리스로 제공하는 건물 등이 해당한다. 한 부동산에서 일부는 임대하고 일부는 직접 쓴다면, 각 부분을 따로 매각할 수 있는 경우에만 나누어 분류한다.
최초에는 거래원가를 포함한 원가로 측정한다. 후속으로는 공정가치모형과 원가모형 중 하나를 회계정책으로 골라 모든 투자부동산에 일관되게 적용한다.
공정가치모형을 택하면 공정가치 변동손익이 곧바로 당기손익에 반영되고 감가상각은 하지 않는다. 유형자산의 재평가모형은 그 변동을 기타포괄손익으로 처리하므로 헷갈리기 쉬운 지점이다. 원가모형을 택하더라도 공정가치는 주석에 공시해야 한다.
근거 조항
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대표 분개 예시
1. 임대용 건물 취득
20X1년 1월 1일 임대할 사무용 건물을 500,000,000원에 사고 취득세·중개수수료 등 거래원가 20,000,000원을 현금으로 냈다(토지는 생략한다).
차변
- 투자부동산520,000,000
대변
- 현금및현금성자산520,000,000
| 차변 | 금액 | 대변 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 투자부동산 | 520,000,000 | 현금및현금성자산 | 520,000,000 |
임대수익을 얻으려고 보유하므로 투자부동산이다. 최초에는 거래원가를 포함한 원가로 측정한다. 후속측정 모형은 회계정책으로 정해 모든 투자부동산에 같게 쓴다. 이 회사는 공정가치모형을 골랐다. 취득 후 생기는 일상적인 수선비는 자산에 더하지 않고 발생한 기간의 비용으로 처리한다.
근거: 제1040호 5항 · 제1040호 20항 · 제1040호 30항
2. 결산 공정가치 평가(공정가치모형)
20X1년 말 독립된 감정평가인이 평가한 공정가치는 550,000,000원이다.
차변
- 투자부동산30,000,000
대변
- 투자부동산평가이익30,000,000
| 차변 | 금액 | 대변 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 투자부동산 | 30,000,000 | 투자부동산평가이익 | 30,000,000 |
공정가치 변동은 그 기간의 당기손익이고 감가상각은 하지 않는다. 원가모형이었다면 장부금액은 520,000,000 − 13,000,000 = 507,000,000원이고, 공정가치 550,000,000원은 주석에만 적는다. 공정가치는 현재 맺어 둔 리스계약의 임대수익과 시장참여자가 쓸 가정을 반영해 잰다.
근거: 제1040호 35항 · 제1040호 56항 · 제1040호 79항 · 제1040호 40항
3. 자가사용 개시로 유형자산 대체
20X2년 7월 1일 임차인이 나간 뒤 회사가 이 건물을 본사로 쓰기 시작했다. 그날 공정가치는 540,000,000원이다.
차변
- 건물540,000,000
- 투자부동산평가손실10,000,000
- 합계550,000,000
대변
- 투자부동산550,000,000
| 차변 | 금액 | 대변 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 건물 | 540,000,000 | 투자부동산 | 550,000,000 |
| 투자부동산평가손실 | 10,000,000 | ||
| 합계 | 550,000,000 | 합계 | 550,000,000 |
자가사용 개시는 용도 변경의 증거이므로 유형자산으로 대체한다. 대체일까지의 공정가치 하락 10,000,000원은 당기손익이고, 이후 유형자산 원가(간주원가)는 540,000,000원이다. 이때부터 남은 내용연수에 걸쳐 감가상각한다. 반대로 자가사용하던 건물을 공정가치모형 투자부동산으로 옮길 때는 장부금액과 공정가치의 차이를 재평가처럼 처리해 증가분이 기타포괄손익(재평가잉여금)으로 간다.
근거: 제1040호 57항 · 제1040호 60항
금액 단위: 원. 숫자는 이해를 돕기 위한 가정이다.
재무제표 표시와 주석 공시
재무상태표에 유형자산과 구분해 '투자부동산'으로 표시한다. 공정가치모형의 평가손익은 당기손익(보통 기타수익·비용)에 들어가고, 임대료는 리스료수익으로 따로 보인다. 원가모형이면 감가상각비가 비용에 들어가고 공정가치는 주석에만 나온다.
- 공정가치모형과 원가모형 중 어느 것을 쓰는지, 분류가 어려운 경우의 판단 기준을 공시한다.
- 공정가치가 자격을 갖춘 독립 평가인의 평가에 근거한 정도를 밝힌다.
- 임대수익과, 임대수익이 생긴 부동산·생기지 않은 부동산의 직접 운영비용을 나눠 공시한다.
- 공정가치모형이면 기초에서 기말까지 장부금액 변동(취득, 공정가치 변동, 자가사용부동산과의 대체 등)을 보여 준다.
- 원가모형이면 감가상각방법, 내용연수, 장부금액 변동과 함께 투자부동산의 공정가치를 공시한다.
근거: 제1001호 54항 · 제1040호 75항 · 제1040호 76항 · 제1040호 79항
결산 때 자주 하는 실수
1. 공정가치모형을 쓰면서 건물 감가상각도 계속한다.
공정가치모형에서는 매 보고기간 공정가치로 재고 변동을 당기손익에 넣으며 감가상각하지 않는다. 감가상각은 원가모형일 때 제1016호를 따르는 처리다.
근거: 제1040호 35항 · 제1040호 56항
2. 투자부동산 평가이익을 유형자산 재평가처럼 기타포괄손익(재평가잉여금)에 넣는다.
투자부동산 공정가치 변동은 당기손익이다. 재평가잉여금이 생기는 경우는 자가사용부동산을 공정가치모형 투자부동산으로 대체하면서 장부금액이 오른 부분을 재평가처럼 처리할 때다.
근거: 제1040호 35항 · 제1040호 61항 · 제1040호 62항
3. '앞으로 본사로 쓸 계획'이라는 이사회 결의만으로 유형자산으로 옮긴다.
경영진 의도만으로는 대체하지 않는다. 실제 자가사용 개시나 자가사용 목적의 개발 착수처럼 용도가 바뀌었다는 증거가 있어야 한다. 실제로 쓰기 시작한 날이 대체일이며, 그 전까지는 투자부동산으로 두고 공정가치 평가를 계속한다.
근거: 제1040호 57항
자주 묻는 질문
- Q. 원가모형을 쓰면 공정가치는 몰라도 되나요?
- 아니다. 원가모형을 쓰는 기업도 주석 공시를 위해 투자부동산의 공정가치를 측정한다. 독립 평가인 평가는 권고 사항이지 의무는 아니다. 공정가치를 신뢰성 있게 잴 수 없는 예외적인 경우에는 그 부동산의 개요와 이유, 공정가치가 있을 법한 범위를 대신 공시한다.
근거: 제1040호 32항 · 제1040호 79항
- Q. 건물 일부는 임대하고 일부는 직접 쓰면요?
- 부분별로 따로 팔거나 금융리스로 내줄 수 있으면 나눠서 회계처리한다. 나눌 수 없으면 직접 쓰는 부분이 경미할 때만 전체를 투자부동산으로 분류한다.
근거: 제1040호 10항
- Q. 공정가치모형에서 원가모형으로 바꿀 수 있나요?
- 회계정책의 자발적 변경은 더 목적적합한 정보를 줄 때만 허용된다. 기준서는 공정가치모형에서 원가모형으로 바꾸는 것이 그런 경우일 가능성은 매우 낮다고 본다.
근거: 제1040호 31항 · 제1008호 14항
비유동자산의 다른 계정
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